建設工程質量保修
建設工程質量保修
建設工程實行質量保修制度。
建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
本條是關于建設工程實行質量保修制度，以及建設工程承包單位向建設單位承諾保修義務的形式和內容的規(guī)定。
(一)建設工程實行質量保修制度是《建筑法》所確定的重要法律制度，也是本《條例》進一步明確的一項重要制度，健全、完善的建設工程質量保修制度，對于促進承包方加強質量管理，保護用戶及消費者的合法權益可起到重要的保障作用。
建設工程質量保修制度是指建設工程在辦理竣工驗收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期限內，因勘察、設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工承包單位負責維修、返工或更換，由責任單位負責賠償損失。質量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求等。
建設工程實行質量保修制度是落實建設工程質量責任的重要措施。以往建設工程竣工以后，一旦出現(xiàn)質量缺陷，由于質量責任不明確，建設單位、勘察設計單位、施工企業(yè)、以及材料供應等單位扯皮現(xiàn)象比較嚴重；保修履行責任人不明確，保修不及時，經濟損失相互推諉，建設單位無法協(xié)調，使用者意見很大。
(二)本條第二款明確了保修的質量責任和保修承諾的書面形式及主要內容。工程保修的主體是建設工程的承包單位，通常指施工單位；工程保修的客體是建設工程；工程保修的服務對象是建設單位；工程質量保修的承諾應由承包單位以工程質量保修書這一書面形式來體現(xiàn)。
《建設工程質量保修書》是一項保修合同，是承包合同所約定雙方權利義務的延續(xù)，是施工企業(yè)對竣工驗收的建設工程承擔保修責任的法律文本。
建設工程質量保修書的實施是建設工程質量責任完善的體現(xiàn)。在商品市場，購買小到幾十元甚至幾元錢的商品，商品生產廠家都必需出具質量保修卡。而建設工程造價幾十萬元，幾百萬元甚至幾億元，如果沒有保修約定，對建設單位有失公平，是不符合權利義務對等的市場經濟準則的。建設工程承包單位在竣工驗收時，向建設單位出具工程質量保修書，是落實竣工后質量責任的有效措施。
本條第二款還對工程質量保修書的內容作了以下幾方面的規(guī)定。
1．工程質量保修書的交付時間。
建設工程承包單位應在向建設單位提交工程竣工驗收報告資料時，向建設單位出具工程質量保修書。
2．工程質量保修書的主要內容。
(1)保修范圍：
按《建筑法》第六十二條規(guī)定，保修范圍應包括：地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線，上下水管線的安裝工程，供熱供冷系統(tǒng)等項目。
(2)保修期限：按《建筑法》第六十二條規(guī)定保修期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。遵照《建筑法》的規(guī)定，本《條例》在第四十條中對此作出了具體規(guī)定。
(3)承諾保修責任：
建設工程承包單位向建設單位承諾保修范圍，保修期限和有關具體實施保修的有關規(guī)定和措施，如保修的方法、人員和聯(lián)絡辦法，答復和處理的時限，不履行保修責任的罰則等。
對于涉及國計民生的公共建筑，特別是住宅工程的質量保修，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第四章第三十一條規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書”，對住宅工程質量保修制度的執(zhí)行提出了更高的要求。
施工單位在《建設工程質量保修書》中對建設單位合理使用工程應有提示。因建設單位或用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置或不當裝修和使用等造成的質量問題，施工單位不承擔保修責任；因此而造成的房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。
第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
本條是關于建設工程的最低保修年限和保修期起始日的計算辦法的規(guī)定。
(一)本條所規(guī)定的最低保修期限應理解為根據(jù)《建筑法》第六十二條中規(guī)定的“保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者的權益”原則確定的最起碼的期限。國務院根據(jù)《建筑法》的授權在《條例》中對最低保修期作了明確的規(guī)定：
1.基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，關系到基礎設施工程和房屋建筑的整體安全可靠，必須在設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限內予以保修；
2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面，一般如果在5年內不滲漏，質量就會趨于穩(wěn)定；
3.供熱與供冷系統(tǒng)，一般如果在2個采暖期、供冷期內不出現(xiàn)問題，質量就會趨于穩(wěn)定；
4.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，一般如果在2年內不出現(xiàn)問題，質量就會趨于穩(wěn)定。
建設單位、施工單位、勘察設計單位必須嚴格執(zhí)行。如建設單位和施工承包單位另有保修約定合同，其合同中保修期限可以長于所規(guī)定的最低保修期限，但不應低于本條所列的最低年限，否則視作無效。
(二)本條第二款提出了除本條1－4項規(guī)定的項目外的其他工程項目的保修期限由發(fā)包方或承包方約定。必須指出的是：(1)這類項目要不要保修，要在合同中約定；(2)保修期限由發(fā)包方(通常指建設單位)和承包施工單位約定，但必須有書面形式；(3)約定中：保修期限不得違反《建筑法》要保證建筑物的合理壽命年限內正常使用和維護使用者的原則；(4)約定要符合有關法律(如《民法通則》和《合同法》)的要求。
(三)保修期的起始日是竣工驗收合格之日?？⒐を炇蘸细裰盏拇_定，是指建設單位收到建設工程竣工報告后，組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，驗收合格并各方簽收竣工驗收之文本的日期。按照本《條例》第四十九條第二款的規(guī)定，“建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！蹦菚r的保修期為各方都認可的重新組織竣工驗收的日期。但是，住宅工作售房單位對用戶的保修期要從房屋出售之日起計算。
第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
本條對建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量的保修義務的責任落實和損失賠償責任的承擔作出了規(guī)定。
本條款對建設工程保修責任制的實施作出了具體的規(guī)定：(1)建設工程保修的質量問題是指保修范圍和保修期限內發(fā)生的質量問題。(2)施工單位必須履行保修義務，明確了保修的責任者。(3)施工單位對造成的損失承擔賠償責任。保修義務的承擔及維修的經濟責任的承擔應按下述原則處理：
1.施工單位未按國家有關規(guī)范、標準和設計要求施工，造成的質量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經濟責任。
2.由于設計方面的原因造成的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任按有關規(guī)定通過建設單位向設計單位索賠。
3.因建筑材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任屬于施工單位采購的或經其驗收同意的，由施工單位承擔經濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經濟責任。
4.因建設單位(含監(jiān)理單位)錯誤管理造成的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任由建設單位承擔，如屬監(jiān)理單位責任，則由建設單位向監(jiān)理單位索賠。
5.因使用單位使用不當造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，其經濟責任由使用單位自行負責。
6.因地震、洪水、臺風等不可抗拒原因造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，建設參與各方根據(jù)國家具體政策分擔經濟責任。
對在保修期限和保修范圍內發(fā)生質量問題的，一般應先由建設單位組織勘察、設計、施工等單位分析質量問題的原因，確定保修方案，由施工單位負責保修。但當問題嚴重時和緊急時，不管是什么原因造成的，均先由施工單位履行保修義務，不得推諉和扯皮。對引起質量問題的原因則實事求是，科學分析，分清責任，按責任大小由責任承擔不同比例的經濟賠償。這里的損失，既包括因工程質量問題造成的直接損失，即用于返修的費用，也包括間接損失。如給使用人或第三人造成的財產或非財產損失等。
在保修期后的建筑物合理使用壽命內，因建設工程使用功能的質量缺陷造成的工程使用損害，由建設單位負責維修，并承擔責任方的賠償責任。
第四十二條 建設工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。
本條是對建設工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用時的具體規(guī)定。
本條所稱的“合理使用年限”，目前國家還沒有具體的規(guī)定。每個工程根據(jù)其本身的重要程度、結構類型、質量要求以及使用性能等個性特點所確定的使用年限是不同的。目前，有關部門正在進行確定各類工程合理使用年限的研究?！稐l例》第二十一條明確規(guī)定“設計文件應當符合國家規(guī)定的設計深度要求，注明工程合理使用年限”。因此，今后，設計文件必須注明工程合理使用年限。
確定建設項目的合理使用年限，并不意味著超過合理使用年限后，工程就一定報廢、拆除，經過鑒定加固后，仍可繼續(xù)使用。本條對建設工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的處理方法作出了明確的政策規(guī)定。
1．超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的主要責任者是產權所有人。
2．產權所有人必須委托具有相應資質條件的勘察單位，設計單位進行鑒定。鑒定單位應出具鑒定報告，對工程能否繼續(xù)使用作出明確的結論。鑒定結果中對不能繼續(xù)使用的必須有的強制性的結論。
3．根據(jù)鑒定結果，如能繼續(xù)使用，一般要進行加固、維修和補強。產權所有人必須請有相應資質等級的勘察、設計單位提出技術加固措施，委托有資質的施工企業(yè)進行施工，并妥善保存技術檔案。
4．設計單位在進行房屋繼續(xù)使用的加固技術設計時，必須在設計文件中重新界定使用期，再次確定繼續(xù)使用的合理使用年限。
5．鑒定是建設工程超過合理使用年限后繼續(xù)使用的法定程序，未經有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，或鑒定不能繼續(xù)使用，或必須加固、維修和補強而未進行有關作業(yè)活動的，該工程不得繼續(xù)使用；否則所產生的后果由產權所有人負責。
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